专家解读 | 柴强：推行现房销售有助于推动房地产高质量发展
近年来，我国房地产市场供求关系发生重大变化，从住房普遍短缺、需求旺盛转变为供求总量基本平衡、结构性供大于求，从住房“有没有”转变为住房“好不好”，要求房地产行业特别是其中的开发行业转型发展。近日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），明确提出：“稳步推进商品住房销售制度改革”，“各地要有力有序推行商品住房现房销售”。这将加快构建房地产发展新模式，推动房地产行业转型升级，促使房地产市场回归理性，维护购房人合法权益，有利于激发住房消费特别是改善性住房需求，促进房地产高质量发展、房地产行业可持续发展，保持房地产市场平稳运行。 一是随着房地产市场供求关系发生重大变化，新建住房需求不可能回到过去高峰时的规模，高负债、高杠杆、高周转的传统“三高”开发模式再也不可能了，房地产开发企业数量和规模逐步下降是一种符合房地产发展趋势的正常现象。我国房地产正从“增量时代”转向“存量时代”，房地产行业从以新房开发建设为主的阶段转向以存量运营管理为主的阶段。 二是现房销售制下，房地产开发企业竞争优势将主要体现在住房产品品质和配套服务能力方面，那些经营管理实力、产品研发能力不强的房地产开发企业将被市场淘汰，行业集中度和整体发展质量将得到提升。 三是现房销售制将推动房地产开发企业全面提升住房规划设计和施工建造水平，用心建设符合市场需求的安全舒适绿色智慧的“好房子”，更好满足人民群众高品质居住需求。 四是从近年来全域推行现房销售的海南省、试点现房销售的湖北省荆门市等地情况看，现房销售不仅没有导致房地产行业大萧条，反而通过规范市场秩序、稳定市场预期，推动当地房地产行业实现了更稳健的发展。 为保障现房销售平稳落地，《通知》还要求“各地要同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策”，特别是房地产开发企业“可按国家规定分期缴纳土地出让价款”，“支持房地产项目开发公司通过债券、股权等多种方式开展融资”。这些配套举措将有利于减轻房地产开发企业资金压力、降低商品住房开发建设成本。 此外，《通知》提出的推行现房销售定金制，与人们原先“望文生义”所预想的现房销售有所不同，并不是商品住房完全建成后才能开展销售活动，而是“实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金”。该制度设计兼顾了商品住房供需双方诉求：对房地产开发企业来说，可通过收取一定比例的定金，提前锁定购房客户，降低商品住房开发的市场风险；对购房人来说，可提前锁定房源、房价，减轻前期购房资金压力和交易风险。再者，《通知》并没有采取“一刀切”方式全面推行现房销售，而是坚持分类稳妥实施，以《通知》施行之日是否取得建设工程规划许可证为准区分新老项目，“老项目老办法，新项目新办法”，可切实保障商品住房销售制度改革政策落地平稳有序，保持房地产市场平稳运行。
住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局
关于完善商品住房销售制度的通知
建房规〔2026〕3号
各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（委、管委）、自然资源主管部门，新疆生产建设兵团住房城乡建设局、自然资源局，各金融监管局：
为贯彻落实党中央、国务院关于加快构建房地产发展新模式的决策部署，坚持稳中求进、先立后破，稳步推进商品住房销售制度改革，现就有关事项通知如下。
一、完善商品住房预售管理
各地要规范商品住房预售条件，加强预售资金监管，保障预售资金安全，有效防范商品住房交付风险，维护购房人合法权益。
（一）规范预售条件。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。
（二）加强预售资金监管。市县住房城乡建设部门履行预售资金监管职责，由住房资金监管机构承担具体监管工作。住房资金监管机构应与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目的主办银行开立资金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。房地产开发企业应与购房人在购房合同中约定购房资金存入资金监管账户的相关权利责任。
（三）优化存量项目预售管理。本通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。应合理确定监管额度，优化预售资金使用，严格预售资金监管，保障预售资金安全。
二、有力有序推行商品住房现房销售
各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式。
（一）推进商品住房现房销售。本通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。
（二）现房销售实行备案管理。房地产开发企业应按照有关要求，完成项目竣工验收等事项，将现房销售方案和具备交付条件的有关证明报市县住房城乡建设部门备案。房地产开发企业应按现房销售方案进行销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰。
（三）推行现房销售定金制。实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。市县住房城乡建设部门履行定金监管职责，住房资金监管机构承担定金监管工作，在项目的主办银行开立定金监管账户。房屋具备交付条件后，解除定金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。各地要结合实际制定购房定金合同示范文本。
三、加强政策措施协同
各地要同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策，优化项目开发建设、销售和不动产登记管理，加强政策协调和衔接，提高管理服务效能。
（一）优化土地供应管理。市县要优化国土空间规划和土地利用方式，按照住房发展规划和年度计划，合理确定房地产用地供应规模。统筹规划、合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案，可带规划方案出让。房地产开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款，具体缴纳比例和时限由市县人民政府确定。对于实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。
（二）加大融资支持力度。房地产项目实行主办银行制，房地产项目开发公司和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。房地产项目开发公司以土地使用权抵押申请开发贷款的，应以分户土地使用权集合设定抵押，相关办法另行制定。支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。
（三）完善开发建设管理。商品住房开发建设实行项目开发公司制。建立健全商品住房项目工程质量保证体系，落实项目开发公司工程质量首要责任和勘察、设计、施工、监理单位主体责任。优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限，做好商品住房项目小区规划、房屋设计、施工建造、竣工验收、交付使用等全过程管理工作。提高房地产项目开发品质，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。
（四）推行“交房即交证”。现房销售前，一般应办理房屋首次登记。优化商品住房销售中涉及的买卖合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节流程，强化工作协同，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。
各省、自治区要加强对所辖城市商品住房销售工作的指导监督。各市县要制定实施细则，加强政策解读，营造良好舆论环境，促进房地产高质量发展。
本通知自发布之日起施行。
住房城乡建设部
自然资源部
金融监管总局
2026年8月28日
（此件主动公开）