【行业资讯】2026年一季度住房租赁市场报告
2026年第一季度，中国住房租赁市场延续高质量发展态势。政策层面，“十五五”规划纲要发布，明确住房保障发力方向；财政金融工具协同，推动行业长效运营。市场端，新增供应持续聚集核心城市群，保障性租赁住房的“压舱石”作用不减。需求侧市场去化压力得到有效缓解，普遍呈现回暖态势。
政策分析
一季度，承前启后，既是总结回顾的节点，也是规划开启的起点。
2月央行发布的2025年第四季度中国货币政策执行报告提出“着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式”。 国家统计局发布《中华人民共和国2025年国民经济和社会发展统计公报》披露2025年全年开工筹集保障房121万套（间），各地同步推进存量商品房收购与保障房筹集。
国家层面持续深化住房保障支持政策。2025年3月，政府工作报告提出“着力稳定房地产市场”，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。报告要求深化公积金制度改革，优化保障性住房供给。并首次提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，彰显了住房政策在促进人口长期均衡发展中的重要作用。“十五五”规划纲提出“加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居”，在住房保障方面，提出优化供给、加强管理、探索房源有序转换以及深化公积金改革等要求。
此前，央行下调保障性住房再贷款利率至1.25%历史低位，为地方项目落地提供流动性支撑。财税部门通过专项债券等财政工具支持存量商品房收购，同时延续公租房税收优惠政策。住建部明确保障性住房率先建成“好房子”的目标。自然资源部与住建部联合发布通知，推出11条措施支持城市更新行动。
图 2026年Q1国家政策汇总
制图：ICCRA
从地方政策看，全国各地围绕保障性住房房源筹集与需求激活两条主线发力。供给端，多地陆续公布年度筹集计划并大力推进存量商品房收购；需求端，各地因城施策，一方面继续扩大保障覆盖面，另一方面通过公积金优化、人才安居政策，精准回应新市民、青年人的租住需求；监管端，多地在租金监管、租赁合同备案等方面推出细化措施。
■ 供给端：多渠道筹集保障性住房，存量商品房收购提速
一季度，北京、广州、重庆、郑州等多地陆续公布2026年保障性住房筹集计划，有序推进各地住房保障工作。从筹集渠道看，存量转化成为各地保障性租赁住房主要筹集来源。河南省、湖南省、广西省等相继发布相关政策，鼓励国有企业收购商品房用于保障性租赁住房、人才公寓等用途。海南省、东莞市推动剩余闲置房源转化为保租房相关政策。值得关注的是，上海市先后发布收购二手房用于保租房的工作、公保简并以及商务楼宇兼容租赁住房等业态的政策。
图 各地供给端相关政策（部分）
制图：ICCRA
■ 需求端：人才安居政策密集落地，住房公积金支持租房力度持续加大
一季度各地人才安居新政密集出台，多地推出求职免费住、实习免租金、入职享补贴的阶梯式安居政策，从短期过渡到长期安居形成闭环。多地密集出台住房公积金租房提取优化政策，提高租房提取比例、公积金直付租金等政策普遍向新市民、青年人和多子女家庭倾斜，有效降低了租房群体的居住成本。
图 各地需求端相关政策（部分）
制图：ICCRA
■ 监管端：多地住房租赁企业监管常态化
一季度，西安、成都、珠海相继发布本地保障性租赁住房管理办法。其中特别值得关注的是，西安本次发布《西安市保障性租赁住房项目退出管理操作指引》，明确了保租房项目退出的三种方式及条件。多地加强对住房租赁企业和市场秩序规范的监管，杭州定期发布住房租赁企业“白名单”，鼓励企业规范经营行为；济南发布规范住房租赁市场秩序专项整治工作方案征求意见稿。
市场供给分析
ICCRA常年监测的16个重点城市，在本季度市场供给端呈现出“存量盘活为主、增量精准补充”的态势，供应结构持续优化。
（注：重点监测的16城市城市分别为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、厦门、武汉、成都、重庆、长沙、青岛、西安、宁波、天津及合肥。）
本季度，16城租赁住房新增供给约39,095间，较上季度环比下降约13.4%。主要原因是一季度遇最长春节假期，租赁住房项目施工及入市节奏放缓。
保障性租赁住房仍是市场新增供给的绝对主力，新增房源规模占比高达约92.3%，较上季度进一步提升。市场化租赁住房新增占比不足8%，主要以满足特定客群的精细化需求为主。
从城市层面看，新增供给仍集中于核心城市群，展现出显著的聚集效应，其中上海、西安、合肥、宁波、杭州五城的新增房源总量占比超过全国总供应量的70%，成为本季度市场供给的主力城市。
1．一线城市：精准补位，结构优化
图 一线城市新增供给分布情况
制图：ICCRA
● 上海：新增14个项目，合计新增房源10793间，占全国新增总量的27.6%，位居一线城市首位。新增项目集中于EILT需求锚定区域中的1-4级，产品类型为高端公寓、青年公寓、宿舍型公寓及租赁式社区，精准匹配产业及通勤需求。
● 北京：新增4个项目，共399间房源，位于EILT需求锚定区域中1-3级区域，保租房与市场化房源结合，精准服务核心区及产业园区周边就业及通勤人群，助力职住平衡。
● 深圳：新增3个项目、451间房源，EILT等级为2-3级，产品涵盖高端公寓、青年公寓，保租房与市场化房源结合，精准服务片区科技人才及产业职工。
● 广州：新增4个项目、352间房源，EILT等级为3-4级，产品涵盖青年公寓、宿舍型公寓，均为保租房，满足新市民、青年人基础居住需求。
2．长三角区域主要城市：多点发力，存量激活
图 长三角主要城市新增供给分布情况
制图：ICCRA
● 杭州：新增14个项目、3629间房源，EILT等级覆盖1-4级，产品涵盖租赁式社区、青年公寓、宿舍型公寓等，均为保租房，优化区域租赁供给结构。
● 宁波：新增6个项目、4195间房源，EILT等级为3-4级，产品涵盖高端公寓、宿舍型公寓、租赁式社区等，保租房与市场化房源结合，服务产业升级与人才安居。
● 南京：新增1个项目、97间房源，布局在EILT 3级区域的保租房（宿舍型公寓），精准对接城市就业人群基础居住需求。
● 合肥：新增6个项目、5284间房源，EILT等级覆盖3-5级，产品以青年公寓、租赁式社区为主，均为保租房，契合人才引进战略。
3．其他热点城市：保障为先，布局分化
图 其他热点城市新增供给分布情况
制图：ICCRA
● 西安：新增11个项目、5807间房源，均为保租房，主要分布在EILT 1-2级及4-5级区域，产品以青年公寓、租赁式社区为主，延续规模化、系列化供应特征，扩大保租房覆盖面。
● 成都：新增14个项目、2488间房源，90%为保租房，分布在EILT 1-4级区域，产品涵盖青年公寓、宿舍型公寓、租赁式社区，精准适配产业园区需求。
● 重庆：重庆：新增5个项目、1595间房源，均为保租房，EILT等级覆盖广泛，产品以青年公寓、租赁式社区为主，突出人才公寓属性，服务产业发展。
● 武汉：新增3个项目、1485间房源，EILT等级为2-3级，产品涵盖高端公寓、租赁式社区，保租房与市场化房源结合，集中供应满足区域租赁需求，完善居住保障。
● 天津：新增5个项目、2012间房源，分布在EILT 3-4级区域内，产品涵盖高端公寓、青年公寓、租赁式社区，保租房与市场化房源结合，服务产业新区就业人群。
● 青岛：新增2个项目、478间房源，均为保租房，布局在EILT 4级区域，产品为青年公寓，精准对接城市就业人群基础居住需求。
● 长沙：新增1个项目、30间房源，布局在EILT 3级区域，产品为青年公寓，均为市场化房源，补充区域精细化居住需求。
市场需求分析
截至2026年一季度，全国重点16城租赁住房市场平均坪效为2.58元/平米/天，环比小幅上涨0.5%，终结了连续两个季度的下行趋势，实现温和回升；平均出租率为90.34%，环比持平，显示本季度租赁市场需求整体趋于平稳，市场去化压力得到有效缓解。
表 重点16城租金坪效分析
数据来源：Leading Data by ICCRA
在市场整体温和回升的背景下，各城市表现依旧呈现分化，其中产业基础扎实、人口净流入持续的城市，需求韧性进一步凸显，而仍有部分城市仍处于调整阶段。
图 2026年Q1重点16城市场需求表现
数据来源：Leading Data by ICCRA
一线城市住房租赁市场运营表现稳中有升、分化微调。得益于实体经济活力与人才流入的持续支撑，深圳租赁住房需求基本面稳固，坪效环比上涨3.2%、同比增长7.1%，；北京长期需求支撑力未减，坪效微涨0.3%，稳居16城首位，出租率小幅回落0.5%；上海上季度形成的阶段性去化压力得到有效缓解，坪效微涨0.3%，出租率小幅回升；广州整体租赁需求未出现明显波动，坪效微降0.3%，出租率保持高位稳定。
新一线及热点二线城市回暖态势显现，多数城市实现坪效环比正增长。青岛、武汉、杭州、合肥表现亮眼，坪效环比涨幅均超2%，其中合肥同比增长2.4%，复苏动力强劲，这与其持续的人才引入政策、产业升级带来的需求增长密切相关；天津、长沙、成都等城市坪效亦稳步回升，逐步摆脱此前的市场调整压力；南京、厦门、重庆表现平稳，需求呈现温和复苏态势。需注意的是，西安、重庆、青岛同比仍有较大降幅，此类城市仍处于消化前期存量供应、适配需求结构的调整阶段，复苏节奏相对平缓。
图 2026年Q1各产品线运营情况
数据来源：Leading Data by ICCRA
从核心经营指标来看，各产品线呈现出明显的差异化特征：
● 青年公寓：平均坪效为 2.36元/平米/天，平均出租率达 91.61%。该产品线需求最为旺盛，出租率表现突出，是当前租赁市场中最稳定的流量来源。
● 高端公寓：平均坪效为 8.38元/平米/天，为各产品线最高，但平均出租率仅为 79.75%。呈现典型的“高坪效、低出租率”分化特征，主要受高端租赁需求群体规模有限的影响。
● 宿舍型公寓：平均坪效为 2.60元/平米/天，平均出租率为 85.77%。需求稳定性较强，作为租赁市场的重要补充力量，发挥了良好的社会与运营双重价值。
● 租赁式社区：平均坪效为 2.10元/平米/天，平均出租率为 90.33%。凭借完善的配套服务受到租户青睐，规模稳步扩张，显示出较强的发展潜力。
总体来看，青年公寓与租赁式社区在出租率上表现领先，宿舍型公寓保持稳健，高端公寓则需关注去化效率。截至本季度，全国机构化集中式租赁住房总规模已超过 170 万套，市场供给结构持续优化，逐步实现对不同群体租赁需求的精准适配。
2026年第一季度，租赁市场呈现整体企稳、区域分化的特征。全国坪效实现环比正增长，出租率保持稳定，标志着市场已逐步进入复苏通道；城市间分化格局依然明显，核心城市与产业活力较强的新一线城市复苏势头突出；产品线细分趋势凸显，精准适配各类租赁需求，推动行业从规模扩张向高质量发展转型。
2026年一季度品牌价值排名
数据来源：ICCRA
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数据来源：ICCRA
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数据来源：ICCRA
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