此次条例制定的目标，相比此前征求意见稿，最大变化是新增“推动租购并举住房制度建立”的目标。相比此前意见稿的最大目标即“促进市场健康发展”，此次提及制度建立的范畴，其定位自然要更高。换句话说，当前工作，既要促进市场发展，也要积极探索制度建立，这是我们理解此次《住房租赁条例》需把握的最核心内容。唯有此，才能准确理解此次改革的精神和导向。反过来，这也要求各地尤其是地方政府和管理部门，要从租购并举的住房制度角度入手，深入学习此次法律精神，更好把握改革的迫切性和重要性。尤其是要从房地产市场的新情况入手，关注租赁市场的新情况和新诉求，不断发现问题和研究问题，通过科学总结，为制度建立创造更好的基础。

立足市场、因势而变是理解工作目标变化的重要基础。2020年提出意见稿的时候，正是住房租赁市场出现较多乱象的时候，包括长租公寓暴雷的问题也相对频繁，所以当时更侧重对市场运行的关注，法律条文也有类似的特征。但随着本轮房地产市场的深度调整和风险的逐渐出清，尤其是中国式现代化目标的提出以及房地产发展新模式的要求提出，我国对租赁市场的发展要求会更高。除了关注传统的市场运行等领域外，更会持续把握总路线和总方向，所以制度建立的目标就会凸显，即朝着租购并举的住房制度方向前进

此次条例适用范围，从此前意见稿提及的“国有土地”变化为“城镇国有土地”范畴，表述更为精确，也有助于更好把握住房租赁系列工作的区域范围和重点。虽然目前在农村用地方面也在积极探索住房租赁市场，如农村集体建设用地，但核心点目前依然圈定在城镇有关用地上。通过此类表述，有助于更好把握和聚焦“城镇”这一区域范畴。另外既然提及了“城镇”，那就应关注城镇土地的分类和变化，这两年城镇土地中对于闲置土地等用地的关注度更高，后续也应强化对此类土地的研究，以更好支持和促进租赁市场的发展

此次《住房租赁条例》明确了“实名”的含义或对象。在原先的征求意见稿中，曾明确：住房租赁实行实名交易制度，当事人在住房租赁活动中，应当提供真实身份信息。而在此次最终版本中，明确：出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。该表述更加清晰。

过去意见稿虽然规定了实名制度，但是“谁要实名”就会变得不清晰和含糊。比如说有些租赁交易非常复杂，可能存在：房东隐瞒个人信息、二房东转租房屋、中介公司私下转租等情况。在此类情况下有关群体都有可能不实名。这样会造成一个严重的问题，比如说某租客想投诉一些租房问题，结果发现和其交易的关联方出现了信息混乱等情况，导致责任方不清晰。又比如说，如果某个租客不实名，在过去中介公司为了业务和业绩，可能也不会去核实，但这很容易产生租客信息不清晰和各类乱象出现，如扰民问题、犯罪问题等，导致部分小区业主想投诉该租客，却发现根本联系不到该租客，最终造成租赁矛盾出现。

此次《住房租赁条例》对房源的入市要求做了更为详尽的规定。此前意见稿的规定，主要核实建筑和消防两个层面。而此次最终版本则把燃气和室内装饰装修写进去了。该提法非常关键。因为这两年矛盾和安全问题比较集中的，恰是燃气和室内装饰两个领域。其中燃气方面涉及到老旧小区燃气爆炸事件、室内装饰装修则涉及到甲醛超标等问题。这些问题严重影响了租客的身心健康和安全问题。所以此次其实强化了对房源入市的标准和要求，可以认为是租赁市场的“好房子”标准，自然要求各地关注此类条款。后续要对一些严重不合格的房源进行截留，防范其流入住房租赁市场，确保对租客的租房权益进行有力保障。

此次《住房租赁条例》对“不可租”的房源名单进行了扩容。此前仅仅列示了厨房、卫生间、阳台和地下储藏室。而此次《住房租赁条例》新增过道和车库。之所以有这样的表述，或有两个重要考虑。第一、防范各类违规的房源流入住房租赁市场，即要从源头上把好关，真正确保房源合规。但是过去的写法显然会漏掉一些，以至于最后会使得住房租赁市场监管中存在界定不清晰、执法困难等问题。第二、之所以要把过道和车库写进去，和这两个领域存在较大消防安全隐患有关系。若是过道都进行改造和租房，那么本身就影响正常的出行。而车库若用于出租，也会存在电瓶车入室、电线违规搭建等问题。这些问题非常严重，明显对租赁小区安全造成了影响，所以此次作为新增项非常有必要。

此次《住房租赁条例》中，对于“备案”的关注度明显提高了，也有非常成体系的备案工作机制，涉及平台、备案主体和服务要求等。这里通过列表进行说明。

第一，从平台角度来看，过去备案系统比较单一，但是随着目前电子政务的创新和大数据应用，备案渠道更加多元化，也比较符合租房新消费模式和习惯。第二，从备案主体来看，此前表述过于繁琐，而现在仅提及“出租人”，反而责任更为清晰。谁是出租人，谁就需要主动进行备案，这样也减少了承租人的工作量，体现了真正从租客角度优化服务导向。第三，明确了提高服务的要求。意见稿和最终稿两个版本都提及不能收费的要求，但在实际过程中，不排除包括中介和相关部门乱收费的情况，也造成部分备案工作停滞或积极性不高的问题。通过此类模式，将真正确保备案工作有质量和无费用

“押金”是住房租赁中非常关键的一项内容，也是纠纷领域较为集中的内容。此次无论是征求意见稿还是最终稿，都对押金有较多关注。对比意见稿，在最终稿中新增了一项内容，即租赁合同中应约定扣减押金的情形。这个做法减少了过去退押金方面的扯皮问题。此类做法，对租客和房东都有较好的保障作用。尤其是对于一些长租业务而言，由于租期长，确实存在家居老化折旧等问题。这个时候若约定不清，实际过程中很容易扯皮和引发纠纷。通过细化押金有关约定，将确保合同清晰和规范。

此次《住房租赁条例》在“住房租赁企业”章节中，首先就明确“国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业。”这一点充分说明对于市场化和专业化的住房租赁企业培育的重视，也体现对住房租赁市场大力发展的重视程度。而其他有关内容，也都体现这一点。这里以对住房租赁企业的开业要求为例，相比此前修订稿，其新增了几项内容。一是明确：住房租赁企业依法登记的经营范围应当使用“住房租赁”的表述。二是明确：住房租赁企业应当自领取营业执照之日起30日内，向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送开业信息。房产管理部门应当将住房租赁企业开业信息向社会公开。三是明确：住房租赁企业应当在其经营场所醒目位置公示本企业开业信息、服务规范和标准等。

从这些内容来看，其对于租赁企业落实了更加规范和全面的要求。其中经营范围中使用“住房租赁”的表述，也使得此类企业合规经营，防范出现各类越位经营乱象出现。而对于开业信息的报送，说明有关部门可强化对此类租赁企业的监管，真正确保市场秩序稳定。对于相关信息公示，也确保租客等可给予更好监督。侧面也可看出，国家对于发展租赁企业有更大的力度和要求。

在征求意见稿中，曾明确“直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。”而在此次正式发布的《住房租赁条例》中，相关表述更为明确，即“从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务。”该规定对于资金监管做了细化和更加明确。从此类规定可以看出，对于转租经营的住房租赁企业（以长租公寓企业为主要类型），后续必须建立资金监管账户。该规定有助于更好理解资金监管的政策重心，也使得各地此类工作可以扎实有效推进。

在征求意见稿中，对于罚款最高金额为50万的情形，主要是指：出租人将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租的情形。而新的版本也即《住房租赁条例》中，则是指：从事转租经营的住房租赁企业未按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，或者未按照规定通过该账户办理住房租赁资金收付业务的情形。

通过此类对比，可以看出，类似罚款金额对应的场景发生了重要变化，这和市场矛盾变化有极大关系。这也体现出在各类违法操作中，不设立住房租赁资金监管账户的风险是最高的。通过调整罚款的场景，也将真正抓住矛盾和要害，更好推动长租公寓企业规范运作和建立住房租赁资金监管账户，有力确保租赁市场金融风险的化解。

对比征求意见稿，此次《住房租赁条例》删除了“扶持措施”章节。这是具有非常重大的一项变化。精准理解这一条款的删除，更好把握部分条款的保留情况，对于我们理解住房租赁市场的发展重心和重点等都具有较好启示。

我们认为，删除这一章节和住房租赁市场的发展阶段特征有关系。从2025年看全国住房租赁市场，一些传统的长租公寓暴雷风险问题已基本解除，同时包括保租房在内的房源供给总体到位。同时从支持重心来看，在传统供地支持以外，目前最核心的工作应该是存量项目盘活方面。这也就使得传统的支持措施针对性变弱，同时亦需要从中长期发展角度制定条例，因此部分内容会删除或调整到其他章节之中（如盘活存量的内容调整到第一章中）。因此，并不是说对住房租赁市场不支持，而是支持的环境发生了变化，支持重心也会随之调整。

 变化13  删除“租金贷”相关内容 

对比征求意见稿，此次《住房租赁条例》删除了“租金贷”有关内容。这也意见稿以及目前正式稿所处的市场背景有密切关系。在2019年左右长租公寓行业进入较大规模的洗牌期，暴雷企业也较多、风险亦极高，这也使得当时的征求意见稿中以较多频率出现“租金贷”等金融名词。统计显示，意见稿中至少出现9次“贷款”字样，且都和“租金贷款”等有一定关系。而最终稿已删除了相关表述，侧面也反映了长租公寓金融风险已基本出清，住房租赁市场发展应着眼于其他新问题而推进工作。